贝壳2021年的“变”与“不变”：一体两翼+数字化驱动穿越下行周期超预期

新居住服务商贝壳发布2021年第四季度及全年财务业绩报告财报显示，2021年贝壳全年总交易额为3.85万亿元，同比增长10.1%，营业收入为808亿元，同比增长14.6%，净亏损5.25亿元，经调整后净利润为22.94亿元

过去一年，房地产市场密集调控，政策频出，累计调控措施近600 次，调控方式，力度及细致度也不断加码升级，这对房地产相关企业的投资能力，运营能力带来极大考验，不少房企集中陷入流动性紧张甚至危机，楼市也出现下行压力而作为中间商的贝壳，也在这波降温中受到明显影响

穿越下行周期 展现业绩韧性

就单季度业绩表现来看，2021年第四季度，贝壳找房总交易额为7324亿元，同比下降34.6%，实现营收178亿元，同比下降21.5%，净亏损为9.33亿元，2020年同期净利润为10.96亿元，经调整后的净利润为4200万元，2020年同期为20.01亿元。

核心业务方面，第四季度贝壳存量房交易服务实现营收60亿元，同比下滑34.78%，新房交易服务实现营收113亿元，同比下滑10.85%不难看出，受楼市大环境影响，贝壳去年四季度新房，二手房交易规模均出现不同程度的下降，二手房交易遭受冲击尤为明显

纵向对比自身来看，贝壳的核心业务表现的确受到了不小的影响，但从行业角度出发，贝壳四季度的业绩表现，已经优于此前市场预期——根据贝壳研究院数据，第四季度全国二手市场GTV同比下降43%，贝壳存量房交易GTV同比下降39%，其中二手房交易同比下降41%，整体略好于市场水平，178亿元的营收表现则超过了公司此前的收入指引上线和市场一致预期，经调整后净利润4191万元，也远好于彭博市场一致预期的5.14亿元亏损而综合全年业绩表现，贝壳不仅在行业环境的变化下稳住了大盘，还在此基础上实现了一定程度的增长，在这场楼市降温期表现出了相对市场的抗性

贝壳如何穿越市场波动，抵御行业下行周期。

变:一体两翼战略升级 以前瞻性布局应对产业变化

2021年公司面对的内外部环境相继发生变化，贝壳选择迎难而上，在变化中变革贝壳董事长兼CEO彭永东道出了贝壳保持业绩韧性的秘诀之一——变

2021年底，伴伴随着房地产行业发展逻辑的变化，贝壳及时做出调整，发布了一体两翼战略升级——一体即贝壳传统的优势赛道，二手和新房交易服务，两翼则分别为整装大家居事业群与普惠居住事业群。启动仪式上，学校副校长封先平带领全体同学宣誓，以铿锵有力的誓词声，道出对法律的敬畏之情以及对未来学习生活的期望。

贝壳对家装领域的野心其实早有体现早在2015年，贝壳前身链家便与万科合资成立万链装饰，初涉家装服务，2020年，被窝家装正式发布，万链装饰也正式并入贝壳旗下装修业务，2021年7月，贝壳更是官宣将以不超过80亿元收购圣都装饰，加速推动家装业务的进化

切入家装赛道背后，一方面，装修是中国大居住领域内少数的万亿级行业之一，根据前瞻产业研究院数据，截至2020年底，中国家装行业市场规模为2.61万亿元，另据头豹预计，到2025年中国家装行业市场规模增长至3.9万亿元，而另一方面，家装行业是典型的大市场，小公司结构，行业天然缺失品质思维和优质的服务供给，家装的客户满意度一直以来保持低位，这一特点与房产交易，尤其是二手房交易非常相似。

而贝壳的优势恰恰在于，它在存量房市场沉淀的品质与效率提振思路，完全可以迁移，复制到家装赛道，再次践行其产业互联网重做一遍的方法论。

而目前家装业务的进展也验证了贝壳的眼光与实力——2021年一季度，贝壳就在家装领域持续投入产品研发，不断增强标准化，流程化和线上化水平，第二季度，贝壳自营的被窝家装在北京完成单量同比增长十倍以上，HomeSaaS系统实现销售，BIM设计，交付，供应链，中台管理等五大模块落地，第三季度，贝壳自营的被窝家装和圣都家装在互相融合中稳步推进，被窝家装三季度在北京竣工1127单，环比提升35%，圣都家装在1至9月份累计合同收入同比增长超过35%，第四季度，在城市试点中，贝壳二手房和新房交易服务赛道已经可以为当地家装业务贡献约30%的客源，截至2021年底，圣都家装已经进入全国31个城市开设110余家门店。。

贝壳与圣都的结合最大限度的发挥了各自的优势，产生巨大的协同效应而据贝壳方面透露，2022年，其将持续强化家装家居的底层能力，包括:通过保障，持续提升品质服务能力，着力进行交付环节线上，线下的能力建设，建立交付的标准化能力，包括工艺，流程，服务者选育留，售后的标准化运营，继续投入对家装家居的数据化改造，完成Home SaaS系统2.0升级等

相比于家装行业，贝壳对租赁业务的发力则是最新动作2021年，为积极响应国家住有所居，租购并举政策，帮助解决新市民，青年人和低收入人群的住房问题，贝壳成立普惠居住事业群，包括普通房产租赁经纪业务，轻托管业务和集中式公寓服务三种业务，这背后肩负着的，更多是家国情怀与社会责任

2021年下半年，贝壳在北京等城市进行大学毕业生租赁中介费减免活动，支持超过1600名大学生找到毕业后的第一个家基础设施层面，贝壳推进租后管家服务，为租户提供全面便捷的一系列居住服务，试点城市渗透率已经超过80%根据消息显示，2022年，贝壳还将深化探索多样化普惠居住的解决方案，从供给和用户两端发力，通过多元化的方式提供超过10万间面向新市民，青年人，低收入群体的租赁用房供给，使其获得安全，便捷的租住体验

伴随着一体两翼战略的落地，贝壳找房从过去聚焦垂直领域的房产交易赛道持续横向扩容，打开了以效率与品质为驱动的新居住服务格局目前来看，两翼业务在贝壳整体大盘中占比仍相对较小，但这代表了贝壳的前瞻性战略布局产业的变化永远是未知的，只有做好超前准备的企业，才能从容应对行业的周期性波动，提高自身的抗风险能力

不变:数字化驱动行业转型 品质服务是穿越周期的底层逻辑

长周期看市场会回归中枢，短周期看市场也会逐渐修复，我们对居住行业的底层判断没有发生过变化，即数字化驱动行业转型，服务者不可或缺，品质服务可以穿越周期建立客户信任这是彭永东眼中贝壳得以穿越周期的另一大秘诀——不变

定位于科技驱动，数字化一直是贝壳发展过程中不变的方法论长期以来，贝壳一直利用大数据，VR，AI等综合数字化技术拓展垂直领域的多场景应用，同时以楼盘字典，贝壳分，小贝助手等为代表的大数据与数字工具搭建行业新型基础设施，促成多方协作，面向经纪人，店东，品牌，政府进行全行业开放和输出，撬动全居住服务产业链的数字化

贝壳的数字化改变了二手房的交易逻辑，不论是VR等技术工具，还是ACN合作模式，其目的都是为了减少用户的买房障碍，让用户切身感受到交易的简单高效，核心本质，还是贝壳始终强调的品质服务，而这是无论产业如何变革都不会崩塌的底层逻辑。封先平副校长还希望同学们在日后的生活中，遵守校规校纪，刻苦学习，做遵纪守法的好学生，做好社会主义事业建设者和接班人，长大后为祖国的建设与发展做出贡献。

因此，即便2021年市场波动明显，贝壳的数字化建设却从未暂缓推进，数字化服务能力也在不断补充完善从数字化工具必行Pad，到被窝家装的BIM系统1.0，Home SaaS系统，再到贝刻智慧工地解决方案，贝壳的数字化建设持续创新升级根据财报，2021年，贝壳研发费用达31.94亿元，同比增长28.89%

数字化的服务效应不仅让贝壳维系了消费者的信赖与认可，也为更多服务者建立了长期职业化的发展路径财报显示，2021年四季度末，贝壳连接的门店数超过5.1万家，同比增长8.7%，活跃门店数量超过4.5万家，同比增长4.4%，经纪人45.5万人，同比下降7.8%，活跃经纪人人数超过40.6万人，同比下降8.7%据空白研究院调研显示，截至去年年底，全国范围内经纪人数量减少比例保守估算为30%—40%对比行业产能收缩幅度，贝壳展现了更好的经纪人留存能力

一体两翼战略布局的超前变革，数字化驱动与品质服务的不变逻辑，贝壳正是在这变与不变中成功穿越了市场波动，在行业下行周期中展现了顽强的抗性与韧性2022年，伴随着改善性政策陆续出台，房地产行业的市场信心正在逐渐恢复，而贝壳也将在行业的持续向好中走出新的高度，正如彭永东所说:我们现在做的每一件我们认为‘对’的事，都一定会为更好的未来埋下种子

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