REITs虽好，但也应理性对待！

公募REITs从产品获批，发行，询价到上市，从第一批到第二批，备受市场关注，更是在资本市场交出了一份亮眼的答卷根据wind统计，截至2022年1月21日，公募REITs收盘价相对净值的溢价率中位数达到32.54%，而同期万得全A指数的涨幅也仅为0.62%

但是，被热捧的公募REITs，其收益又是否合理呢根据中金公司的研究，一方面，美国公募REITs的长期综合收益率大概在13%—14%，而且从归因看，价格和分红的贡献基本是对半分，反观国内公募REITs，主要收益基本都来自二级市场的溢价另一方面，美国公募REITs的日换手率是在7‰—8‰，而国内公募REITs的日换手率高达2%，可见国内公募REITs的交易过于活跃由此可以看出，国内公募REITs的二级市场价格暴涨的确存在一定非理性，而且价格终会向内在价值回归，投资者也应敬畏市场，切勿盲目追涨

其次，收益和风险是相辅相成的，对于任何资产都是如此从长期看，公募REITs预期收益和预期风险水平低于股票型基金，并高于债券型基金和货币市场基金而根据wind统计，自2004年以来，偏股混合型基金指数的年化收益率为15%，近10年为14%，若用首批公募REITs的中位数收益率来测算，公募REITs的年化收益率高达43%，远远高于股票型基金的收益水平所以从跨资产角度看，公募REITs的短期高收益也不具备可持续性

追本溯源，REITs产品定价的核心也在于中长期价值的锚，绝非是对短期交易价格的随波逐流公募REITs的底层资产主要是成熟优质，运营稳定的基础设施，如产业园，高速路，污水处理等市政工程，长期现金流预期相对明确，波动性相对较小，所以公募REITs的收益也主要来自项目的经营收益和资产的增值这也就是说，从REITs的底层逻辑看，REITs产品并不具备持续暴涨的基础，更不适合被作为短期炒作的对象

事实上，REITs更加适合从资产配置的角度来做长期投资。

一方面，从国际经验而言，REITs已成为仅次于股票和债券的第三大类基础金融产品，已有40多个国家和地区设立了REITs市场，而且REITs与股票，债券等大类资产相关性较低，同时具备流动性较高，分红比例稳定，税收政策优惠，信息披露完善等特点。值得注意的是，首批9只产品的涨幅明显不同，广河，平安广州REIT的涨幅仅为0.03%。。

另一方面，改革开放40多年来，我国已在基础设施领域形成极为丰富和优质的存量资产根据国家统计局披露的基础设施累计投资额测算，截至2020年底我国基础设施存量近130万亿元对于个人投资者而言，通过公募REITs可以用较少的资金参与到大型基建项目中，分享国家经济高质量发展的红利

就当前而言，国内的公募REITs仍属于创新金融产品个人投资者更要充分了解REITs产品的收益本源，风险收益特征等，聚焦基础设施资产的经营能力，以及估值的合理性，坚守长期价值投资，切勿盲目跟风，追涨杀跌，炒新炒缺

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